משכנתא בריבית פריים לא צמודה והמשמעויות שלה

המשכנתא היא הלוואה בסכומי כסף גבוהים לתקופת החזר ארוכה. לכן גם שינויים קטנים בריבית או במדד עלולים לגרום לתוספת משמעותית להחזר. מנגד, ירידה בריביות או במדדים עשויה להביא לירידה בהחזרים החודשיים. אחד ממסלולי המשכנתא המקובלים כיום הוא משכנתא בריבית פריים לא צמודה, בה עוסק המאמר הזה.

מדובר במסלול משכנתא ייחודי שלא רבים מבינים את המשמעות שלו ואת התועלת שהוא עשוי להביא במקרים מסוימים. מהם מסלולי המשכנתא המקובלים? מהן הנחיות בנק ישראל ואילו מגבלות הן מטילות על מסלול המשכנתא? מהי משכנתא לא צמודה על בסיס ריבית פריים? באילו מצבים כדאי לקחת משכנתא כזאת? בהמשך המאמר נביא הסבר נרחב על מסלול זה והתועלת שבצידו.

מהם מסלולי המשכנתא המקובלים?

כשמדובר בהלוואת משכנתא, קיימים למעשה ארבעה מסלולי משכנתא חשובים. המסלול הראשון הוא משכנתא לא צמודה בריבית קבועה. המסלול השני והמנוגד לו הוא מסלול משכנתא צמודה בריבית משתנה. המסלול השלישי הוא משכנתא צמודה בריבית קבועה ואילו הרביעי הוא מסלול משכנתא בריבית פריים לא צמודה.

כל אחד ממסלולי המשכנתא משקף יתרונות וחסרונות שונים. בדרך כלל, תמהיל המשכנתא שנבחר נועד לנסות ולהגן על הלווים מפני עליות בריבית או עליות באינפלציה. המשכנתא כוללת גם מסלול יציב מאד וגם מסלול שבו כל שינוי יכול להשפיע על החזרי המשכנתא, להעלות או להפחית אותם.

להלן תיאור קצר של כל אחד ממסלולי המשכנתא:

1. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה: זהו המסלול הסולידי ביותר. החזרי המשכנתא במסלול הזה לא יושפעו בשום מקרה – לא אם המדדים או הריבית יעלו ולא אם הם ירדו. כיוון שהמסלול הזה מטיל למעשה את כל הסיכונים על הבנק, הריביות במסלול הזה הן למעשה הגבוהות ביותר מבין כל מסלולי המשכנתא האחרים. ביק ישראל מחייב כל לווה לקחת לפחות שליש מהמשכנתא שלו במסלול הזה. עוד נחזור לכך בסעיף העוסק בהנחיות בנק ישראל.
2. משכנתא בריבית משתנה לא צמודה: זה בדיוק המסלול הנגדי לזה שתואר לעיל. כל הסיכונים מוטלים על הלויים. כיוון שכך, הריביות במסלול הזה נמוכות ביותר.
3. משכנתא צמודה בריבית קבועה: החלק הזה במשכנתא צמוד אך ורק למדד, כאשר הריבית קבועה.
4. משכנתא בריבית פריים לא צמודה: משכנתא לא צמודה, אבל חשופה לשינויים בריבית פריים.

משכנתא בריבית פריים לא צמודה והיתרונות שלה

נטילת משכנתא בריבית פריים לא צמודה הפכה בשנים האחרונות למסלול החזר מקובל למדיי. מסלול ההחזר הזה מגלם גמה יתרונות:

1. הקרן לא עולה בזמן שהמדדים עולים: עלייה במדדים מעלה באופן אוטומטי את הקרן, באחוז העלייה של המדד. כיוון שבמסלול הזה אין הצמדה למדד, הקרן לא תשתנה אם וכאשר יחולו שינויים במדד – לטובה או לרעה.
2. הקרן נמצאת בירידה מתמדת: כשהחזרי המשכנתא כוללים גם ריבית וגם חלק מהקרן, החלק מהקרן נגרע אוטומטית מיתרת המשכנתא.
3. הקרן עולה או יורדת בהתאם לריבית בנק ישראל: מה שיכול להשפיע על עלייה או ירידה של הקרן היא שינויים בריבית בנק ישראל, שמשפיעים על פריים ופריים משפיע על הקרן.
4. ניתן לפרוע את ההלוואה במסלול הזה בכל עת: בכלל העובדה שהקרן לא צמודה והריבית עליה משולמת, ניתן להחזיר את ההלוואה במסלול הזה ללא קנס ובהודעה מוקדמת של עשרה ימים, או כפי שיקבע הבנק.

החיובי במסלול הזה הוא שקרן ההלוואה לא עולה, אם ריבית פריים לא עולה. השלילי – עלייה בריבית פריים עלולה להקפיץ את הקרן ולהגדיל משמעותי את ההחזר החודשי.

משכנתא בריבית פריים לא צמודה מול הנחיות בנק ישראל

בתחילת העשור השני הל המאה הנוכחית, הוציא בנק ישראל סדרת הנחיות להסדרת תחום המשכנתאות. בין השאר, כל משכנתא חייבת לכלול שליש ממנה לפחות בריבית קבועה לא צמודה. זאת, במטרה להקטין את הסיכון של הבנקים ושל הלווים בעקבות עליות תלולות במדדים ובריבית, אם תתרחשנה.

שנית, המשכנתא לא תהיה גבוהה מאשר 75% ממחיר הנכס. הנחיה הוספת נוגעת לאחוז ההחזר מההכנסה החודשית והאחרונה נוגעת לאורך חי המשכנתא. כל ההנחיות נועדו להקטין ככל האפשר את הסיכונים שרוכשי גירו נוטלים על עצמם. משכנתא בריבית פריים לא צמודה מחלקת את הסיכונים בין הלווים לבין הבנק, כאשר במצב של ריביות נמוכות, מי שנטל משכנתא במסלול הזה, מרוויח.

משכנתא בריבית פריים לא צמודה לאור הפחתת המגבלות על מסלולי המשכנתא

בתחילת שנת 2021 הסיר בנק ישראל כמעט לחלוטין על אפשרויות הבחירה של מסלולי המשכנתא. ההנחיה היחידה שנשארה בתוקף נוגעת לצורך לקחת שליש מהמשכנתא במסלול ריבית קבועה לא צמודה. הנטייה הטבעית של הלווים, לאור הניסיון המצטבר של השנים האחרונות, היא לפנות לעבר הריבית המשתנה הצמודה למדד, בגלל הריבית הנמוכה.

בהסרת המגבלה, ייתכן שבנק ישראל רומז שהוא חוזה שלפחות בתקופה הנראית לעין לא יהיה זינוק באינפלציה או בריביות. מנגד, המסלול הזה מגדיל את הסיכון שהלווים נוטלים על עצמם.