משכנתא גשר לדירה

רובנו מכירים את התהליך של רכישת דירה ראשונה, הצורך להשיג הון עצמי ואת הצורך בלקיחת משכנתא לצורך הרכישה, אך מה קורה כשרוצים להשתדרג ולרכוש דירה חדשה במקום הדירה שבידנו? בדיוק לצורך כך קיימת האפשרות של משכנתא גשר.

מהי משכנתא גשר לדירה?

משכנתא גשר, הנקראת גם הלוואת גישור, מאפשרת לקיחת הלוואה על חלק ניכר מערך הנכס החדש שברצונכם לרכוש, בריבית נמוכה יחסית ועם זמני פירעון קצרים.

למי מיועדת משכנתא גשר לדירה?

המטרה של משכנתא גשר היא לספר הלוואה קצרת טווח, בסכום גבוה מאוד למי שיש ברשותו כבר נכס אחד והוא רוצה לרכוש נכס חדש לפני מכירת הנכס הראשון. במסגרת קבלת המשכנתא אתם תדרשו למשכן את הדירה הישנה שלכם ובכך להבטיח לבנק את החזר ההלוואה.

מכך שהקריטריון הראשון לקבלת משכנתא גשר הינה בעלות של נכס ותכנון לקניית נכס חדש. כמובן שהלוואה נחוצה רק למי שאין בידו את ההון העצמי הנדרש לו.

אז למה לא לקנות את הדירה החדשה אחרי מכירת הראשונה?

השאלה האם כדי למכור את הדירה הקיימת לפני קניית הדירה החדשה הינה שאלה מורכבת מאוד והתשובה לה כוללת בתוכה אלמנטים רבים הכוללים גם היבטים של מצב השוק, גם את תנאי עסקת הקנייה עצמה וגם סוגיות אישיות.

מצב השוק

עד לתקופת הקורונה במדינת ישראל שוק הנדל"ן היה יציב מאוד עם עלייה מתמדת במחירי הדירות. לכן, הפרש של מספר חודשים במכירת הדירה יכול לייצר רווח נוסף על ערך הדירה. כמובן שהמצב נכון גם ההפך, כלל שדוחים את קניית הדירה, מחירה עשוי לעלות. לכן, בתקופה בה השוק נמצא בעלייה מתמדת, המעשה הנבון כלכלית יהיה לקנות את הדירה החדשה בהקדם האפשרי ולמכור את הישנה בשלב המאוחר ביותר שניתן.

כיום, עדין לא רואים ירידה משמעותית במחירי הדירות ועדין לא ברור במדויק מה יהיו ההשלכות הכלכליות של משבר הקורונה על תחום הנדל"ן. אומנם, מדובר בתחום שהוחרג מכלל הסגרים ועסקאות הנדל"ן וגם הליכי הבנייה המשיכו כמתוכנן. אך, יש לזכור ששוק הנדל"ן מושפע גם מהכלכלה הכללית של המדינה, מהתוצר ומאחוזי האבטלה.

במידה ובעתיד מצב השוק יהפוך לסטטי, לפן הכללי לא תהיה חשיבות משמעותית לזמן הקנייה והמכירה.

העסקה שלכם

תנאי העסקה הינם אחד הפרמטרים החשובים המשפיעים על ההחלטה מתי למכור את הדירה הישנה והאם יש צורך לקחת הלוואת גישור.

בעת קנייה של דירה יד שנייה, מאדם פרטי, בדרך כלל הבעלים של הדירה אותה תרצו לרכוש יבקש לקבל את הסכום המלא של ערך הדירה בפעימה אחת (או לכל היותר שתיים). מסיבה זו, אתם תדרשו בדרך כלל לספק את מלוא הסכום בזמן מהיר.

בדרך כלל, לרוב המשפחות אשר בוחרות להשתדרג ולהחליף דירה, ולא לקנות דירה נוספת על הקודמת, אין את הסכום המלא ביד. בדיוק במקרה כזה משכנתא גשר תוכל לספק לכם את הסכום הנדרש לכם כדי לבצע את העסקה.

האפשרות השנייה הינה קנייה של דירה חדשה מקבלן. במקרה כזה ישנו הבדל משמעותי בהסדרי התשלום, סכום הנכס ותאריך הכניסה בהתאם לשלבי הבנייה של הנכס. במידה ומדובר בכניסה מיידית, בדרך כלל הקבלן ידרוש את מרבית או כל הסכום בעת הכניסה או הקנייה.

במקרים אחרים, בהם הקבלן נמצא בשלבים מוקדמים של הבנייה, בדרך כלל, הקבלן יבקש כתשלום רק חלק מהסכום. גם במקרה כזה, ניתן לקחת משכנתא גשר על הסכום הקטן יותר ולהחזיר אותה לאחר מכירת הדירה.

מצב ותנאים אישיים

גם לתנאים האישיים יש חשיבות כשחושבים על זמן מכירת הדירה הישנה ועל היכולת לקחת משכנתא גשר.

מצד אחד, עליכם לחשוב האם יש בידכם מקום מגורים אחרים לזמן שעד הכניסה לדירה החדשה. לעיתים ביצוע עסקת הקנייה והמעבר עצמו ייקחו חודשים ארוכים מעבר לרגע המכירה ולכן תצטרכו למצוא מקום מגורים אחר לזמן זה.

מצד שני, משפחות רבות אשר משדרגות את הבית שלהם עדין משלמות משכנתא על הבית הישן ולכן יש להם הוצאות רבות שעליהם תתווסף גם ההוצאה של החזר משכנתא הגשר.

מהם התנאים של משכנתא גשר לדירה?

תנאי קבלת משכנתא גשר וכך גם תנאי הריבית וההחזרים שלה תלויים מאוד בבנק למשכנתאות שבו תבחרו לקחת את ההלוואה. בדרך כלל הריבית הניתנת במשכנתא מהסוג הינה גבוהה יותר מאשר זו של משכנתא רגילה, אך נמוכה מזו של הלוואות אחרות.

כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר, שווה לבצע השוואה בין כלל הבנקים וניתן גם להשתמש ביועץ משכנתאות המתמחה בתחום וידע לייצר לכם תמהיל משכנתא עדיף ולמצוא את התנאים הטובים לכם ביותר.

מבחינת ההחזר החודשי, בדרך כלל מדובר על החזר של הריבית בלבד. בכל חודש מחזירים רק את האחוז היחסי של הריבית. למשל, אם לקחתם הלוואה על סך של 100,000 שקלים עם ריבית של 4% למשך שנה, תצטרכו להחזיר בכל חודש כ-300 שקלים. כמובן שכלל שסכום ההלוואה והריבית גדולים יותר, כך ההחזר החודשי יגדל. בתום תקופת הפירעון תדרשו להחזיר את סכום הקרן כולה.

מהו זמן הפירעון של המשכנתא?

בדרך כלל, מדובר על משכנתאות קצרות, רוב הבנקים מאשרים משכנתא גשר למשך של עד 3 שנים. כשהמחשבה מאחורי זמן זה היא העובדה שמדובר בזמן סביר למכור את הנכס הישן שלכם.

מה עושים אם לא הצלחנו למכור את הדירה בזמן הזה?

בדרך כלל, משך זמן הפירעון מאפשר לכם לבצע את מכירת הדירה ללא בעיות. וכמובן שיש לוודא שזהו הטווח הנדרש לכם, (למשל אם קניתם דירה על הנייר והמסירה שלה בעוד 5 שנים, תצטרכו למצוא נכס חלופי בינתיים או לבחור בחלופות אחרות להחזר ההלוואה).

כמובן שמקרים חריגים, דוגמאת משבר הקורונה, ניתן לפנות לבנק בו לקחתם את משכנתא גשר ולבקש שינויים בתנאים או הוספת סכום המשכנתא הזו למשכנתא הכללית שבידכם.

האם זה תמיד משתלם?

לא תמיד משתלם לקחת משכנתא גשר היות ומדובר בהלוואה לכל דבר ועליה תדרשו לשלם ריבית. כמו שתיארנו, במקרים בהם מכירת הנכס לפני הקנייה היא רלוונטית ניתן לבצע פעולה זו ובכך לחסוך את הריבית.