משכנתא למשקיעים

ישראלים רבים שבבעלותם יש בית או דירה למגורים, מתעניינים כיום ברכישה של נכס נדל"ן למטרות השקעה, על מנת לייצר לעצמם מקורות נוספים של הכנסה, חסכונות לקראת הפנסיה, או נכסים שיוכלו להעביר לילדים בירושה בבוא היום.

מכאן עולה השאלה: כיצד ניתן לממן רכישת נכסי מקרקעין להשקעה? במסגרת המדריך שלפניכם נדון בפתרון שנקרא משכנתא למשקיעים וההבדל בינו לבין משכנתא לרכישת נכס למגורים, נסביר על סוגי המשכנתא למשקיעים הזמינים כיום למטרה זו, ונפרט אודות הפעולות שתידרשו לבצע לשם קבלת משכנתא למשקיעים מאחד מגופי המימון.

מהי משכנתא למשקיעים ובמה היא נבדלת ממשכנתא לרכישת נכס למגורים?

ככלל, משכנתא למשקיעים היא הלוואה הדומה במהותה למשכנתא לרכישת דירת מגורים כנכס ראשון. אך מבחינת גופי המימון, כל משכנתא שהלווה מבקש עבור רכישה של נכס נדל"ן שני ואילך, תיחשב כמשכנתא למשקיעים. לכן ישנם בכל זאת מספר הבדלים בין הלוואת משכנתא למשקיעים והלוואת משכנתא לנכס ראשון, שחשוב להביא בחשבון כשפונים לגופי המימון הבנקאיים:

• משכנתא למשקיעים ניתנת באחוזי מימון שונים – כשעסקינן במשכנתא לקניית דירת מגורים כנכס ראשון, ההון העצמי שנדרש לקבלת המשכנתא הוא 25 אחוז בלבד. זאת בשונה ממשכנתא למשקיעים שניטלת ברכישה של נכס שני ומעלה. במקרה זה אחוזי המימון שהבנקים למשכנתאות נוהגים לאשר הם עד 50 אחוזים משוויו של הנכס המיועד לרכישה, כאשר ישנם מקרים מסוימים שבהם אחוז המימון מגיע עד 60 אחוזים. יחד עם זאת יש לציין כי הבנקים למשכנתאות אינם נדרשים על פי חוק להציע ללווה תנאים כאמור לעיל בכל מחיר, ובנסיבות ספציפיות הם עשויים אף לדרוש מהלווה שיגיע לעסקה עם הון עצמי גדול יותר, כלתות בסוג הנכס לרכישה והפרופיל של הקונה.
• תמהיל המשכנתא – ניתן לומר כי באופן עקרוני, הריבית שהבנקים למשכנתאות נוהגים לגבות עבור הלוואת משכנתא למשקיעים, אינה שונה במידה ניכרת מהריבית הנגבית עבור משכנתא לקניית דירה ראשונה. אך גם בהקשר הזה ישנם שיקולים שונים שהבנקים מכניסים לשקלול כאשר הם קובעים את תמהיל המשכנתא ללווים.

אילו סוגים של משכנתא למשקיעים זמינים כיום?

כאשר מדובר על משכנתא למשקיעים, אפשר לחלק את סוגי המשכנתאות הזמינות כיום, ל – 2 סוגים עיקריים:

1. משכנתא למשקיעים אשר ניטלת מול נכס נדל"ן קיים למטרת גיוס הון עצמי.
2. משכנתא למשקיעים אשר ניטלת בתור משכנתא שנייה כנגד נכס הנדל"ן החדש.

השוני בין 2 סוגי המשכנתא האלה, נעוץ בעובדה שבמקרה של משכנתא למשקיעים מהסוג שניטלת מול נכס קיים לטובת גיוס הון עצמי, המשקיע רשאי להשתמש בנכס הקיים שבבעלותו, ולמנף אותו לשם רכישת בית או דירה נוספים.

מנגד, כשמדובר על משכנתא למשקיעים כשמשכנתא שנייה, אותה לוקחים כנגד הנכס החדש שמתכננים לקנות – תשלומי המשכנתא ממומנים באמצעות דמי השכירות אותם המשקיע גובה מן השוכרים שישוכנו בנכס לאחר רכישתו.

פעולות שתידרשו לבצע לשם קבלת משכנתא למשקיעים

אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא למשקיעים, אלו הן הפעולות שעליכם לבצע:

1. מצאו נכס נדל"ן להשקעה ובצעו חישוב של שווי העסקה הכולל אל מול ההון העצמי הזמין לכם – שקללו בחישוב את מכלול הסכומים שאתם עומדים להוציא עבור מיסים, שכר טרחה לאנשי מקצוע כמו עו"ד מקרקעין ויועץ משכנתאןת, הפרשי הצמדה, עלויות פתיחת תיק משכנתא בבנק, עלות שמאות מוקדמת, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, מחיר ביטוח המשכנתא וביטוח המבנה, וכדומה. זה חשוב כדי שתוכלו להעריך אם מדובר בהשקעה משתלמת.
2. בקשו מראש אישור עקרוני למשכנתא מכל הבנקים למשכנתאות – זה שלב הכרחי לפני שסוגרים כל עסקת נדל"ן של נכס להשקעה. מטרתכם היא להבטיח שיהיה גוף מלווה שיסכים לאשר לכם הלוואת משכנתא למשקיעים, כדי שלא תכלו את זמנכם לחינם, בטיפול בעסקה שלא בהכרח תצא אל הפועל מפאת קשיי מימון בלתי צפויים.
3. עשו בדיקת שמאות מוקדמת – הזמינו שמאי מקרקעין לשם ביצוע בדיקת שמאות מקדימה בנכס המיועד להשקעה. אף שזה לא שלב הכרחי, מדובר לרוב בהחלטה מועילה וחיונית ביותר, שתסייע לכם להעריך את אחוז המימון שתזדקקו לו בנטילת משכנתא למשקיעים. לצורך העניין, היה ותכננתם לרכוש בית שנמכר בשוק החופשי בעלות גבוהה מזו שהשמאי של הבנק יעריך בפועל, אתם עשויים לגלות כי אחוזי המימון המרביים שהבנק יאשר לכם לא יספיקו להשלמת עסקת הרכישה. בתרחיש כזה אתם עשויים להזדקק לאפיקי מימון נוספים או גיוס של הון עצמי נוסף, מה שיכול להוביל גם לביטול העסקה לגמרי. לכן רצוי מאוד לפנות באופן פרטי לשמאי אשר עובד עם הבנקים למשכנתאות ולקבל ממנו הערכה לשוויו של נכס הנדל"ן על פי הקריטריונים אותם הבנק בודק.
4. בחרו בנק למשכנתאות – מאותו הרגע שבו ניתנו לכם האישורים העקרוניים להלוואת משכנתא למשקיעים, ועסקת הרכישה שלכם יוצאת לדרך, אתם נדרשים להתחיל לבצע השוואה מסודרת בין תמהילי המשכנתא שהוצעו לכם בבנקים השונים למשכנתאות. אין מנוס בשלב זה, מלפתוח במשא ומתן להשגת התנאים האטרקטיביים ביותר עבורכם.
5. פתחו תיק משכנתא בבנק – כאשר מצאתם את תמהיל המשכנתא הכי אטרקטיבי, מגיע המועד לפתוח תיק משכנתא מול הבנק המממן, שלו תידרשו להציג אסמכתאות שונות לבטחונות שלכם ושאר טפסים רלוונטיים, כדי שתוכלו לשעבד את נכס הנדל"ן בעסקה לגוף המממן למקרה של אי עמידה בהחזרי ההלוואה. בהצלחה!