משכנתא לעצמאיים

כשבעל עסק עצמאי בישראל מעוניין לקנות נכס נדל"ן, הוא עשוי לגלות שקבלת משכנתא לעצמאיים אינה עניין של מה בכך. יחד עם זאת, זוהי בהכרח לא אפשרות החסומה בפניכם כעצמאיים. במסגרת המדריך שלפניכם נסביר אילו פרטים ראוי להכיר בהקשר של הלוואות משכנתא לעצמאיים ומהן הדרכים לשיפור הסיכויים לקבלת אישור להלוואה כזו מהבנק.

משכנתא לעצמאיים – מדוע זה כזה סיפור מסובך?

משכנתא במהותה, היא הלוואה הניטלת בסכומים גדולים שתקופת ההחזר שלה נפרשת על פני שנים ארוכות. לכן מטבע הדברים, מדובר בהלוואה בסיכון גבוה מבחינת הגופים המלווים. אמירה זו תקפה באופן כללי – גם כשמדובר על משכנתא לעצמאיים וגם כשמדובר על משכנתא לעובדים שכירים.

אולם לאור העובדה שלעצמאיים אין הכנסה קבועה ויציבה המגובה בהסכם מול מעסיק ובתלושי משכורת שניתן להציג לגופי המימון, הבנקים למשכנתאות חוששים (ודי בצדק), כי העובד העצמאי עשוי שלא להצליח לשלם את החזרי המשכנתא כסדרם, לאורך השנים. אי לכך הבנקים למשכנתאות נוהגים לבצע סדרת בדיקות מדוקדקת יותר, לפני שהם מסכימים להיעתר לבקשות משכנתא לעצמאיים.

אין פירושו של דבר, חלילה, כי קבלת משכנתא לעצמאיים היא בגדר משימה שאינה ברת ביצוע. אולם בהחלט נדרשת סבלנות מצד הלווים העצמאיים ונכונות להציג לבנק אסמכתאות שיניחו את דעתו בהקשר של הוכחת היציבות הכלכלית שלכם כבעלי עסקים.

אילו פרמטרים הבנקים למשכנתאות בוחנים בבואם לאשר משכנתא לעצמאיים?

נכונותם של הבנקים למשכנתאות לאשר משכנתא לעצמאיים ללווים, תלויה במידה רבה ביכולת ההחזר של מבקש המשכנתא, וכן בהון העצמי אשר עומד לרשותו. לפיכך, אם אתם עצמאיים שיש להם הכנסה יציבה, קבועה ומשמעותית, ובאפשרותכם להוכיח כי תצליחו לעמוד בהחזרי המשכנתא הקבועים לאורך זמן, ניתן להניח כי תקבלו אישור למשכנתא לעצמאיים מהבנקים למשכנתאות.

משכנתא לעצמאיים – קבלת אישור עקרוני היא לא סוף פסוק

למרבה הצער, עצמאיים רבים בישראל נתקלים בסרבול בירוקרטי מול הבנקים למשכנתאות גם במקרים שבהם הלוואת המשכנתא לעצמאיים כן מאושרת. במקרים רבים, הבנקים  למשכנתאות מצעים ללווה העצמאי משכנתא בתמהיל שאינו אטרקטיבי כלל ועיקר ללווה.

חשוב להבין כי במקרים רבים, אין מדובר ברמת ההכנסות של העצמאי המזוהה מבחינת הגוף המלווה בתור הגורם הבעייתי. זהו המצב התעסוקתי אותו הבנקים נוטים לזהות כגורם סיכון שמכניס מידה רבה של אי יציבות למשוואה, בכך שהוא מגדיל את רמת הסיכון שהגוף המלווה לוקח על עצמו.

כיצד ניתן להוכיח לבנקים למשכנתאות יציבות כלכלית לשם קבלת משכנתא לעצמאיים?

בהינתן המורכבות הרבה בקבלת משכנתא לעצמאיים מהבנקים, כדאי מאוד להסתייע בשירותים של רואה חשבון מוסמך שיוכל לרכז עבורכם כבעלי עסקים את הדיווחים על הכנסותיכם והוצאותיכם בעסק, כך ששום דבר לא "יפול בין הכסאות". רואה חשבון יוכל לסייע גם להפיק את הדיווחים שהבנקים יבקשו מכם כדי לאמת את היקף ההכנסות שלכם במסגרת הטיפול בבקשת המשכנתא לעצמאיים שהגשתם.

יתר על כן, ייעוץ מקדים עם יועץ משכנתאות שמתמחה בהגשת בקשות משכנתא לעצמאיים, בהכרח ישפר את הסיכויים לכך שבקשת המשכנתא שלכם תאושר.

מה עושים כשהבנקים למשכנתאות אינם מאשרים משכנתא לעצמאיים?

הגשתם בקשה לקבלת משכנתא לעצמאיים והבנק למשכנתאות אליו פניתם לא הסכים לאשר אותה? זה הזמן להגיש בקשה לקבלת משכנתא לבנקים נוספים. זכרו שהבנק בו מתנהל החשבון שלכם איננו הבנק היחיד שיוכל לספק לכם משכנתא לעצמאיים. מבחינת תמהיל המשכנתא, יתכן כח דווקא בבנק אחר תוכלו ליהנות מריביות ותנאי החזר נוחים וגמישים יותר. לפיכך, אל תהססו לפנות למספר בנקים למשכנתאות במקביל.

היה ולא אושרה לכם המשכנתא באף אחד מהבנקים הגדולים למשכנתאות, דעו כי קיימת גם האופציה של הגשת בקשה למשכנתא חוץ בנקאית. לרוב גופי המימון החוץ בנקאיים יגלו גמישות מרובה יותר לגבי תנאי הסף לאישור הלוואת המשכנתא ותנאי ההחזר שלה. יחד עם זאת, יש להיות מודעים לעובדה שמחיר הגמישות הזו לרוב מתבטא בריבית גבוה יותר כנגד ההלוואה.

כך או כך, עבור עסקים חדשים שטרם יכולים להוכיח רווחיות לאורך זמן, משכנתא לעצמאים מגוף מלווה חוץ בנקאי, היא לעתים הפתרון הרלווונטי ביותר. הדבר תקף גם לעצמאיים בעלי ותק שהבנקים למשכנתאות מסרבים לאשר להם משכנתא וכן לאנשים המעדיפים לקחת כמה הלוואות קטנות יותר במקביל לטובת פיזור סיכונים, במקום משכנתא בסכום גדול הניטלת מול גוף מימון יחיד.