משכנתא לפרויקט תמ"א 38

רוכשי דירות רבים בישראל שמעוניינים ברכישת נדל"ן להשקעה או למגורים, מופתעים כשמתחוור להם כי פרויקט תמ”א 38 מאפשר להם למנף את ההון העצמי העומד לרשותם באופן הטוב ביותר. בתור התחלה, העלות של נכסים במסגרת פרויקטי תמ"א 38 היא לרוב צנועה יותר מן העלות של דירה חדשה בפרויקט קבלני חדש.

בנוסף, דירות בפרויקטי תמ"א 38 הן דירות במצב חדיש כשלעצמן, שנוספו בבניינים הנמצאים בהליכי השבחה ושיפוץ כחלק ממהלך התמ"א. אולם חרף היתרונות האלו, יש להכיר גם במורכבות הכרוכה בקבלת משכנתא לפרויקט תמ"א 38 מהבנקים למשכנתאות.

נטילת משכנתא לפרויקט תמ"א 38 מתבררת במקרים רבים כהליך מורכב ביחס לקבלת משכנתא לקניית דירה חדשה מקבלן או קנייה של נכס יד שנייה למגורים. על הסיבות לכך והפתרונות האפשריים, נדון בפרוטרוט בשורות הבאות.

מה זה פרויקט תמ"א 38?

פרויקטי תמ"א 38 הם פרויקטי שיפוץ והשבחה המהווים חלק מתוכנית המתאר הארצית המיועדת להיערכות למצב של רעידות אדמה חזקות בישראל. במסגרת פרויקטי תמ"א 38 מתבצעות הן עבודות בינוי למטרת חיזוק מבנים ישנים בישראל, הן הוספת קומות חדשות למבנים קיימים, והן הריסה של מבנים ישנים מן היסוד והקמת פרויקטי דיור חדשים במקומם.

הסיבה שבעטיה הבנקים למשכנתאות אינם מאשרים לכם משכנתא לפרויקט תמ"א 38

רוכשי דירות רבים שפונים לבנקים למשכנתאות ומבקשים משכנתא לפרויקט תמ"א 38, מגלים על בשרם שהבנקים לא ממהרים לאשר משכנתא כזו. אחת הסיבות הבולטות לכך היא העובדה שיזמי הנדל"ן וקבלני הבניה בפרויקטי תמ"א 38, רושמים במקרים רבים הערות אזהרה בטאבו על הדירות בפרויקטים שלהם.

הערות אלו הן למעשה בגדר נורת אזהרה עבור הבנק, שחושש ובצדק, מפני אישור הלוואת משכנתא מבלי שיוכל לשעבד כנגדה את הנכס המיועד לרכישה.

איך ניתן לקבל משכנתא לפרויקט תמ"א 38?

במצב שבו הבנקים למשכנתאות אינם מעוניינים לספק לכם משכנתא לפרויקט תמ"א 38 מפאת קיומה של הערת אזהרה בטאבו על הנכס, ישנה אפשרות ליזום פניה לקבלן בפרויקט התמ"א ולבקש ממנו שיסיר את הערת האזהרה ולו באופן זמני, כדי שהבנק למשכנתאות יוכל לרשום לקונה הערת אזהרה משלו, אשר בעקבותיה יוכל קבלן התמ"א להוסיף הערת אזהרה משנית על הדירה.

החלופה הינה לחתום על מסמך משפטי, המציין שהערת האזהרה שהוסיף הבנק המלווה, קודמת להערת האזהרה של הקבלן – אך זהו פתרון פחות כדאי במצב כזה. עוד פתרון בנושא, שהוא יחסית מקובל, הוא לפנות לערוץ מימון עצמאי המוצע על ידי קבלן התמ"א.

לעתים קרובות, מציעים קבלני תמ"א 38 לקוני הדירות בפרויקטים שלהם, אופציה לקבלת מימון מגופי מימון חוץ בנקאיים אשר מולם יש לקבלן או היזם בפרויקט הסדר למתן מימון פרטי ללקוחות בפרויקט בתנאים הדומים באופן יחסי למה שניתן לקבל מהבנקים.

ככל שלא קיים הסדר מסוג זה, יש גם גופים מממנים המציעים משכנתאות חוץ בנקאיות עבור פרויקטי תמ"א 38. גם כשהריביות שהגופים המלווים החוץ בנקאיים מציעים על המשכנתא לפרויקט תמ"א 38 נראית גבוהה לעומת הריבית של הבנק, לעיתים הרווחיות המשוערת של הנכס המיועד לרכישה, הופכת את האפשרות של השגת מימון חוץ בנקאי לפתרון משתלם מבחינת רוכשי הנכסים.

על מה חשוב לתת את הדעת בהקשר של משכנתא לפרויקט תמ"א 38?

פעמים רבות הקבלן המבצע או החברה המשווקת בפרויקטי תמ"א 38, מתחילים בשיווקן של הדירות בפרויקט עוד טרם החלה הבנייה שלהן, ולפני שלמעשה נחתם הסכם מימון עבור לפרויקט. הבעייתיות במצב שכזה נעוצה בעובדה שאף בנק למשכנתאות לא יסכים לאשר לאדם שמעוניין לקנות דירה מפרויקט כזה, הלוואת משכנתא לפרויקט תמ"א 38 שהסכם המימון שלו טרם נחתם מול יזם הפרויקט.

בהתאם לכך, חשוב מאוד לבדוק מבעוד מועד כי בהסכם מופיע שכל עוד אין אישור מחייב וסופי עבור הפרויקט מטעמם של הקבלן, היזם, וגוף המימון אשר עובד עימם – ככל שטרם ניתן לכם אישור עקרוני למשכנתא לפרויקט תמ"א 38, תוכלו לבטל את העסקה.