משכנתא עבור נכסים בחו"ל

בשנים האחרונות תחום הנדל"ן הבינלאומי הפך לאחד מיעדי ההשקעה המתפתחים והלוהטים. הסיבות לכך רבות וקשורות בעיקר ליוקר המחייה בישראל ולנושאים של מיסוי והטבות. אך, במקרים רבים כדי לבצע את העסקה תדרשו לקחת הלוואה ובדיוק לשם כך קיימת משכנתא עבור נכסים בחו"ל.

משכנתא עבור נכס בחו"ל – יותר מסובך ממה שחשבתם

משכנתא עבור נכס בחו"ל שונה משמעותית ממשכנתא לרכישת נכס בארץ. הסיבות לכך רבות כשהעיקרית שבהם הינה העובדה שבנק ישראלי אינו יכול לשעבד נכס בחו"ל במידה והלווה אינו יכול לעמוד בהחזר ההלוואה.

בדרך כלל שווי הנכסים הנמכרים ברוב המדינות הפופולריות להשקעת נדל"ן נמוך משמעותית מזה של הנכסים בארץ. ניתן לעמוד את שווי הנכסים בכמה מאות אלפי שקלים. בהתאם לכך גם ערך המשכנתא הנדרשת הוא נמוך משמעותית מזה הדרוש לרכישת דירה בארץ.

הבדל נוסף בין משכנתא הניתנת לצורך רכישת נכס בארץ לעומת משכנתא עבור נכס בחו"ל הינם תנאי לקיחת המשכנתא. והיא דורשת בדרך כלל שעבוד של נכס ישראלי הנמצא בבעלות הלווים.

שעבוד נכס קיים

כפי שציינו, בנק ישראלי אינו יכול לשעבד נכס שאינו נמצא בישראל ולכן לצורך ערובה הבנק ידרוש מהלווה לשעבד נכס בבעלותו.

על פי הרגולציה ערך המשכנתא לא יעלה על 50% משווי הדירה בישראל. למשפט זה ישנו סייג חשוב מאוד, זאת לאחר הפחתת ערך המשכנתא הקיימת באותו עת על אותו הנכס. באופן מופשט אם ברשות רוכש הדירה, דירה בשווי מיליון שקלים, הוא יכול לקחת משכנתא לרכישת נכס בחו"ל על סך של עד 500 אלף שקלים. עם זאת, אם יש לו משכנתא על סך 300 אלף שקלים, הוא יוכל לקחת רק 200 אלף שקלים לצורך ההשקעה.

ואם אין נכס קיים?

במידה ואין ברשות הרוכש אף נכס קיים בישראל, או שמא המשכנתא הקיימת על הנכס הקיים עולה על 50% משווי הנכס, לא ניתן יהיה לקבל משכנתא לרכישת נכס בחו"ל. מבחינת הבנק אין יוצאי דופן היות ולא קיימת ערובה לכסף של הבנק.

עם זאת, ישנן חלופות לקבלת משכנתא מהבנק. המוכרת ביותר מתוכן הינה הלוואה כללית לכל מטרה. אך, הלוואה מהסוג תהיה יקרה משמעותית (לכל הפחות בטווח הקצר) ותהיה בעלת תאריך פירעון קצר בהרבה ולכן עשויה שלא להתאים.

משכנתא מבנקים במדינת היעד

אפשרות נוספת לקבלת משכנתא לרכישת נכס בחו"ל הינם הבנקים במדינת היעד. ניתן לגשת ולקבל מהם את ההלוואה הדרושה וזאת על בסיס מתן ערובה של הנכס הרצוי. עם זאת, חלופה זו אפשרית אך ורק למי שיש בידיו אזרחות של אותו מדינה. מכן שחלופה זו אינה מתאימה לרוב האוכלוסייה שברצונה לרכוש נכסים להשקעה.

למה הבנקים חוששים?

תנאי קבלת משכנתא לרכישת נכס בחו"ל נוקשים יותר מאלו של משכנתא המיועדת לרכש של נכס בישראל. הדבר נכון גם לקבלת הלוואות לרכש מהסוג. הסיבה לכך הינה חוסר הוודאות הכלכלית, אשר מקרינה ישירות על הסיכון שהבנק לוקח בעת ביצועה העסקה.

בתוך כך, לבנק אין ידע מספיק על הנכס עצמו או על שוק הנדל"ן במדינת היעד. כמו כן, היות ומדובר על עסקה בחו"ל ישנו מעבר של כסף מבנקים בארץ לבנקים אחרים, מדובר על פתח להלבנת כספים ולבנק אין מספיק יכולת רגולטורית כדי לעמוד על כך שהעסקה כשרה.

העלות הכוללת

אחת הסוגיות החשובות ביותר שאנשים שוכחים בעת רכישת דירה הינו העלויות הנלוות. בעת רכישת נדל"ן בחו"ל העלויות הנלוות מקפיצות את מחיר הנכס והן משמעותיות מאוד, לכן חשוב לחשב אותן ולהכניס לערך הדרוש לקבלת המשכנתא.

עלויות נלוות ניתן לחלק למספר קטגוריות, הראשונה הינה עלויות מקצועיות בעת ביצוע העסקה והן כוללות בתוכן את עלות שירותי התיווך, ייעוץ של עורכי דין ושל יועצי משכנתאות. הקבוצה השנייה הינה עלויות מקצועיות לאחר רכישת הנכס ומדובר בעיקר בעלות של חברות ניהול ושיפוצים או תיקונים אפשריים.

הקטגוריה שלישית הינה עלות המיסוי. והקטגוריה האחרונה מוגדרת בתור שונות והיא כוללת בעיקרה את העלות הדרושה להגעה ליעד לצורך בחינת הנכס וביצוע תהליך הרכישה. קטגוריה זו היא רחבה מאוד וכוללת בתוכה את כרטיסי הטיסה, עלות הלינה, האוכל ובכלליות את כלל המחייה הנדרשת לתקופת ביצוע העסקה.

מסלול צמוד מט"ח – התאימו למדינת היעד

לעומת משכנתאות הניתנות לצורך רכישת נדל"ן בארץ משכנתא לרכישת נכס בחו"ל מתאפשרת בשני מסלולים. הראשון שבהם הינו מסלול צמוד מט"ח. מדובר במסלול בו ההחזר משתנה בהתאם לערך מטבע חוץ מוגדר. בדרך כלל מומלץ להתאים את המטבע למדינה בה נעשתה הרכישה. בצורה זו ניתן להתאים בין שווי הנכס למשכנתא בכל עת.

משכנתא עבור נכסים בחו"ל המתבססת על תשואה

המסלול השני במשכנתא לצורך רכישת נדל"ן בחו"ל הינו מסלול המתבסס על התשואה העתידית. התשואה מחושבת בתור ערך שכר הדירה, בהפחתה של דמי ניהול שוטפים של הנכס. באמצעות שימוש במסלול זה ניתן להתאים את ערך המשכנתא לשכירות המתקבלת.

מומלץ לנסות להתאים את ההחזר החודשי לסכום נמוך מזה של השכירות. הדבר מאפשר מרווח נשימה במקרה של תקלה שדורשת תיקון או בתקופה בה אין שוכרים.