משכנתא גמישה והתאמת גובה ההחזר ללווים

בדרך כלל, החזרי המשכנתא מחולקים על ידי הבנק או הגוף המלווה לתשלומים חודשיים שווים. מחשבוני המשכנתא של הבנקים יודעים לחשב במידה רבה של דיוק את החזרי המשכנתא, תוך שהם לוקחים בחשבון את הריביות  נכון למועד לקיחת ההלוואה.

עם זאת, לווה פוטנציאלי שיחפש משכנתא גמישה יגלה שרק מספר בנקים וגופים פיננסיים ערוכים לכך. מהי בעצם המשכנתא הגמישה? איך מחושבים ההחזרים שלה? לאילו לקוחות המשכנתא הזאת נועדה לתת מענה? למה המשכנתא הזאת מוצעת רק על ידי מספר מוגבל של בנקים? מהם מסלולי המשכנתא הקיימים? כיצד משתלבת המשכנתא הגמישה במסלולי המשכנתא הללו? בשורות הבאות נדבר על סוג משכנתא שהוא פחות מוכר, אבל הוא בהחלט חשוב.

מה זה משכנתא גמישה ומה המשמעות שלה

בדרך כלל, מה שרוכשי דירות ובתים חדשים מחפשים בבואם לקחת משכנתא, הוא יציבות לאורך כל תקופת ההחזר. הידיעה של סכום ההחזר החודשי מאפשרת לתכנן טוב יותר את התקציב. ואכן, מרבית המשכנתאות בישראל מחושבות בצורה היוצרת החזר חודשי קבוע, או כזה המשתנה מעת לעת בהתאם לעליות או הירידות בריבית או במדד.

עם זאת, חלק לא מבוטל מהלווים מעוניין לקחת משכנתא גמישה. פירושו של עניין הוא שהחזרי המשכנתא יותאמו ליכולת ההחזר של הלווים בתקופות שונות. לא מדובר בהתאמה למדד או לריבית, אלא בהתאמה משמעותית יותר שלוקחת בחשבון את העלייה הצפויה בהכנסות.

דוגמה ליישום של משכנתא גמישה בהחזרים גמישים

הדוגמה שהבאנו היא של זוג סטודנטים, שהתחתנו בעודם לומדים. הלימודים לוקחים את מרבית הזמן שלהם וההכנסה שלהם נמוכה. הם רוכשים דירה חדשה, תוך שהם מקבלים עזרה מההורים במימון הרכישה. בשלב הזה, יכולת ההחזר של שני בני הסוג היא נמוכה.

אילו צילם הבנק את המצב כפי שהוא, המשכנתא שבני הזוג היו יכולים לקבל הייתה נמוכה, בהתאם ליכולת ההחזר הקלושה שלהם. עם זאת, הבנק לקח בחשבון את העובדה שהגבר לומד רפואה והאישה לומדת ראיית חשבון. הצפי הוא, לפיכך, שבתוך שנים ספורות הם יכפילו ואף ישלשו וירבעו את ההכנסה שלהם.

במצב הזה, מאושרת לשני הסטודנטים העליזים משכנתא גמישה, שההחזרים שלה יעלו בהמשך, בנקודת זמן שתהיה מוסכמת על כל הצדדים.

איך מחושבת משכנתא גמישה?

יש יותר מדרך אחת לחשב את ההחזרים של משכנתא גמישה. אפשרות אחת היא לקחת בתחילה הלוואת בלון ולשלם רק את הריבית החודשית. רק בשלב כל שהוא בהמשך, אפשר להחליף את ההלוואה במשכנתא רגילה. אפשרות שנייה היא להחזיר אחוז נמוך יחסית מהמשכנתא בתחילת הדרך, ואת החלק הארי שלה לחלק בתקופת הזמן שנותרה, תוך העלאת ההחזרים החודשיים.

ההחזרים יכולים לעלות בהדרגה, או לעלות בבת אחת בשלב כלשהו לאורך חיי המשכנתא.

לאילו לקוחות משכנתא גמישה מיועדת?

אפשר לומר במידה רבה של וודאות שמרבית הלווים לא יקבלו את האפשרות לקחת משכנתא גמישה. לרוב, ככל שעובר הזמן יכולת ההחזר של הלווים לא עולה בצורה משמעותית. אם הלווים מבוגרים, היכולת הזאת עלולה עוד לרדת, בעקבות מחלה או הפחתת אחוז המשרה או מסיבות רבות אחרות.

ואולם סוג הלווים כפי שתואר לעיל הוא בדיוק סוג הלווים שלהם עשוי הבנק להציע משכנתא כזאת. ברור שההכנסה של בני הזוג תעלה, ובגלל אופי העיסוק העתידי שלהם, ברור שהעלייה בהכנסה תהיה משמעותית מאד.

למה לא כל בנק מציע משכנתא גמישה?

בדרך כלל, היעד הראשון של הבנק ושל כל גוף פיננסי אחר היא לנסות להבטיח את החזר ההלוואות שהוא מעניק. הבנק מעדיף את ההחזרים הקבועים, הן בגלל היציבות שהם מעניקים לחיים של הלווים והן משום שבשלבי ההחזר הראשונים הלווים מחזירים תחילה את הריביות.

משכנתא גמישה תוצע רק ללקוחות מסוימים, שיש יסוד סביר להניח שהם יוכלו לעמוד בהחזרים המוגדלים בחלק היותר מתקדם בחיי המשכנתא. בגלל אופי העיסוק העתידי של בני הזוג בדוגמה שהבאנו לעיל, הגידול המשמעותי בהכנסות שלהם בעתיד הוא כמעט וודאי.

על משכנתא גמישה כאפשרות להגמשת מסלולי המשכנתא

בעולם המשכנתאות קיימים מספר סוגי החזר עיקריים למשכנתא. עם הסוגים היותר נפוצים של מסלולי המשכנתא, ניתן למנות את המסלולים כדלקמן:

1. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה: קביעת החזר קבוע, שלא ישתנה לאורך חיי המשכנתא. הריביות אמנם גבוהות יחסית, אבל ההחזרים לא משתנים לאורך התקופה.
2. משכנתא בריבית משתנה צמודה: ריביות נמוכות והחזרים חודשיים נמוכים, אבל סיכוי לעליית ההחזרים בהתאם לעלייה באינפלציה והריבית.
3. משכנתא בריבית קבועה צמודה: הריבית קבועה, אבל החלק הזה במשכנתא צמוד למדד ועלול לעלות ביחד איתו.
4. נקודות יציאה: משכנתא שיש לה נקודות יציאה קבועות מראש המאפשרות לחסל את חלקה או כולה ללא תשלום קנס. משכנתא גמישה יכולה לבוא לידי ביטוי גם בשיטה הזאת, שבה מחסלים הלווים משכנתא קיימת ולוקחים משכנתא חדשה לתקופה קצרה יותר והחזרים גבוהים.